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      棚戶區改造,為什么會被緊急叫停? 真相原來是......

      2018-07-11 13:45:05 來源:未來10年丶 閱讀:載入中…

      棚戶區改造,為什么會被緊急叫停? 真相原來是......

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        全國棚改一刀切被叫停,三四線房價要跌了嗎?

        6月25日,各地PSL(抵押補充貸款)審批暫停,回收國開行總行,等待政策微博網友稱,這意味著棚改債的全面叫停。

        據統計,2014~2016年,通過棚改貨幣化安置分別去化商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當年商品房銷售面積的3.2%、12%和16%。機構預計2017年棚改去庫存2.6億平、占當年商品房銷售面積的19.3%。

        棚改創造了大量的購房需求,對于開發商來說,只要有棚改的地方開發商就不擔心房子賣不出去。

        如今,國開行總行正式收回棚改項目審批權,未來審批收緊,并且將要逐漸用實物安置取代貨幣化安置。

        宣告了棚改紅利時代結束

        只要一提到房地產,政俯、銀行、開發商、百姓,就是永遠也繞不開的四個主體

        這四者之間什么關系呢,最上面的三層又是怎樣一步一步、一環一環把風險轉嫁到最底層老百姓身上的呢?

        我們就來簡單的看一看。

        基本的邏輯是,政俯成立公司搞各種基建政績工程建設,一開始有錢,就向銀行貸款。欠了太多債,還不起了,地方政俯就想到了一個絕妙的主意——土地財政,將土地賣給開發商。開發商用從政俯那里買來的土地向銀行抵押貸款,支付購地款。然后建成房子賣給老百姓,用老百姓買房的錢,再去還給銀行。

        如果政俯以城投公司的名義,用土地抵押向銀行借了1000萬,這就是政俯債務。到期沒錢還了,就拍賣相應的1000萬的土地給開發商。開發商再把這塊土地向銀行抵押,貸款1000萬,支付向政俯購買這塊土地的款。政俯再把這筆款拿去還銀行的貸款。這樣,政俯的1000萬債務,轉移到了開發商這里,開發商又用這塊購買來的土地建好的房,賣給老百姓。老百姓沒那么錢,就以按揭貸款的方式,向銀行貸款買房,這樣,開發商收到了房款后,歸還給銀行1000萬——這樣,開發商也不欠銀行的錢了,現在欠銀行的錢的,是那些購房的老百姓。

        于是乎,通過這一系列買賣,原來的那1000萬債務,就斗轉星移成功地轉移到了老百姓的頭上。

        政俯欠款越多,就越需要通過拍賣更多的土地或者讓土地價格更高的方式來取得更多的資金還清償債務。當土地價格提高后,開發商當然付出的土地成本也越高,房價當然地要提高。于是,老百姓也要付出更大的代價,去購買房子,背負更多的債務。

        海枯石爛,山盟海誓矢志不渝,就這樣,通過這種方式成功的向老百姓轉移了債務。最終形成了政俯不斷地借錢,老百姓不斷地背債的現狀。而且,地方政俯借的錢越多,老百姓最終背的債也就越重。

        如果房地產市場處于上升通道時,商品房和土地的價格上升,這一切還好,銀行也愿意貸更多的款給政俯,因為政俯有土地作為抵押。而政俯為了開發建設,也更愿意貸更多的款,花更多的錢來搞政績工程。

        開發商則因為可以預計的商品房價格處于上升階段,因此也愿意以更高的價格拍進更多的土地:一,拉高土地價格,可以相應地抬高土地周邊的商品房價格,二因為土地價格的不斷上漲,才會導致商品房價格的不斷上漲,數年以后,僅土地上漲形成的差價就足以得到可觀利潤。這時,開發商會利用杠桿以少量的資金獲取更多的土地。如:先以10億拍進一塊土地,再用該土地抵押貸款。然后又用該貸款去拍地,如此循環下去,以10億的資金,拍得數倍于10億的土地,形成高負債率。

        而此時的百姓,因為看見的商品房價格上漲,為了買房升值,就更加熱切,紛紛加入炒房大軍,發家致富、邁向小康。而市場需求量越大,商品房的價格必然會越高。價格越高,當然就獲利越大,又會吸引更多的炒房客加入,從而又進一步形成更大的市場需求。

        而一旦房地產市場停滯,政俯的土地可能就賣不出去,開發商建的房子也可能賣不出去,炒房客手里的房子也賣不出去。最終形成政俯的債務無法清償、開發商的債務也無法清償,最后一批炒房客手中的房屋也無法清償。

        結果,銀行大量的貸款無法回收,有可能導致兌付困難甚至破產,造成社會的不穩定。因此,一方面,政俯采用一定的行政手段,禁止房價的下跌,而央行此時,也開始放水,即印刷更多的錢,給各商業銀行解困。

        印刷更多的錢,即意味著貨幣的貶值——導致房價又進一步抬高。而這種貨幣的貶值,必然讓手中還有余錢的人,想辦法尋求保值的渠道。在各種全力作用下,房地產市場再次來始瘋漲。

        比如,政俯欠銀行200個億、開發商欠銀行200個億,購房者,欠銀行200個億,銀行欠存款者600個億。此時,如果沒有新的水進來,估計無論是政俯、銀行、開發商還是炒房者,估計都要死。但,央行給了銀行20個億,進行定點放水,讓這個資金流動起來。

        Too Be or Not Too, That's a question.

        放水給誰,如何放,則不是問題

        當然,是放給地方政俯。

        政俯拿這20個億去還銀行欠款?不可能,因為這20億對銀行的債務來說是杯水車薪。政俯拿到這20個億后,去拆房!比如,拆掉1000戶人家的房子,而且只給貨幣補償,每戶平均拿到補償款是200萬元,這1000戶人家拿到補償款后,就會立即美滋滋的去買新的房子。此時,銀行恰到好處放低首付比率,比如,將首付從30%下降到20%,這20億水放下去后,即可能形成了100億的購買量!使得市場需求突然放大,形成需求的饑渴...

        房價又開始上漲了......

        于是,開商發拿著100個億,去還了銀行的債務,趕緊又從政俯那里買進100億的土地。然后再建房子,再賣出100個億,然后還了銀行的貸款后,又從政俯那里買進100億的土地。政俯收到200億的土地款后,還了銀行的欠款。

        如果政俯不再借債,開發商不再購進地的話,那么開發商不欠債了,政俯也暫時不欠了,而百姓呢,欠下了銀行幾百億的債務!

        不過,經濟需要發展國家需要建設,還是需要不斷借債,而且會越來越多。開發商也要貸款,因為想越做越大。

        如此不斷地循環,債務越來越重,最終如果有一天,實在扛不動了呢?

        那么,末日就到來了!(完)

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